Hydrogeological study in Breckenridge, municipality of Pontiac
Engineers’ recommendations on lot size rejected by split council
Mo Laidlaw
(Pour citations du rapport en français, regardez dessous)
Lot sizes in Breckenridge
Following council’s receipt of the preliminary hydrogeological report dated 5 August 2008 from Fondex Shermont, Councillor Jean Amyotte proposed the second draft bylaw (at council meeting on 12 August 2008) to increase the minimum size of lots for new subdivisions in ward 7 to 8000 m2, about 2 acres. The first draft bylaw was rejected in November 2007, leading to the request for the hydrogeological study in April 2008.
The Fondex report covered ward 7 and part of ward 6 up to Braun road. It found that the main constraint to development in this area is the risk of septic systems contaminating well water. This is due to the shallow layer of soil over bedrock, making the aquifer vulnerable to contamination from septic systems. Poorly built wells may also allow contaminants to reach the water table. Small lots where wells and septic systems are close increase the risk of contamination.
Residents at the consultation meetings held last fall (reported at http://www.heritagepontiac.ca/ward7meet.htm) were mostly concerned that there was insufficient water to supply many new wells, but the engineers did not see this as a problem, although they mention that drilling deeper in limestone may produce water containing sulphur or salt.
Two acre minimum recommended
The engineers’ report recommends minimum lot sizes of 2 acres in most of the study area, where the soil is shallow. In the northeast part where there is more than 5 metres depth of clay and silt over the rock (mostly zoned as farmland), they recommend minimum lot sizes of 1.5 acres. Because clay is fairly impermeable, septic systems on clay need to be larger and have a shorter working life, hence the large lot size requirement despite the depth of soil, to allow room for replacement of the tile bed.
Streams and wetlands are other constraints to development that need to be taken into account when subdividing land into residential lots.
New technologies
The report mentions new kinds of septic system that include sand filters, systems that collect effluent (after treatment) and send it to the Ottawa River, and community septic systems, all of which require municipal involvement. However these technologies do not reduce minimum lot size requirements according to the report. For specific subdivisions, studies of water supply and septic system feasibility must still be carried out before lot lines are finalized, and may allow smaller than “minimum” lot sizes.
Councillor Tracey commented that increasing lot sizes was “not solving the problem, but putting it off for 50 years. We should put in collector lines for sewage,” (to send it where?) and reduce lot sizes so that there are more taxpayers (to pay for the increased infrastructure). Councillors Middlemiss, McKenny and Dagenais joined councillor Tracey in voting against the bylaw, which was rejected by 4:4.
Bylaw 10-08
Règlement 10-08
Citations du rapport préliminaire
(page 18) 4.4 Zones hydrogéologiques sensibles - Risques de contamination des eaux souterraines
Il y a risque de contamination des eaux souterraines, par exemple lorsque les puits sont trop rapprochés des installations septiques. La pollution est fréquente lorsque le recouvrement superficiel est peu perméable et de faible épaisseur. ...
Pour la majorité du secteur à l’étude, le placage de dépôts meubles recouvrant le substratum rocheux (paléozoïque) est peu épais, rendant ainsi l’aquifère vulnérable à la contamination. Cependant la présence d’une couche d’argile ou de silt relativement épaisse qu’on peut rencontre ailleurs sur le site à l’étude n’est pas non plus une condition suffisante pour la protection des eaux souterraines. Les puits mal construits constituent aussi une voie préférentielle de migration des contaminants. Quel qu’en soit donc les conditions géologiques en surface, un des facteurs prépondérant dans la subdivision des lots est le respect d’une distance minimale requise entre les installations septiques et le puits d’alimentation en eau. Le risque de contamination de l’eau souterraine augmente à l’intérieur d’un lot trop petit où le puits et les systèmes septiques sont très rapprochés.
(page 19-20) 5. Potentiel de développement de la zone d’étude
... en géneral, les ressources en eau souterraine sont d’une quantité suffisante ...
... il faut tenir compte qu’une forte densité de développement peut engendrer une surexploitation locale des ressources en eau souterraine due aux interférences entre les puits résidentiels.
... les puits creusés profondément dans le calcaire fournissent de l’eau sulfureuse et saumâtre.
... la presence de seulement un mince placage de dépôts meubles recouvrant le substratum rocheux n’est pas une condition propice pour l’implantation des installations septiques. ... ce cas concerne les parties occidentale et sud du site ... le risque de contamination de l’eau souterraine par l’effluent septique ... est élevé. Une forte densité de residence n’est pas appropriée dans ce cas. Une superficie minimum de lot de 2 acres pourrait être considéré pour minimiser la possibilité de contamination des aquifères.
Dans le secteur est on a des sédiments fins formés d’argile et de silt dont les épaisseurs peuvent être supérieures à 5 mètres. ... les dispositifs d’infiltration des systèmes septiques construits dans un context de sol peu perméable (argile et silt) prennent de grande dimension ... leurs durées de vie utiles sont généralement plus courtes (en moyenne, moins de 15 ans). ... les lots devraient avoir au minimum 6000 mètres carrés (1,5 acre) ... permettra aussi de disposer d’un espace pour le remplacement des installations septiques.
... La presence des cours d’eau ... est une contrainte au développement qu’il faut tenir compte lors l’aménagement des lotissements.
(page 22) 6. Recommandations
Il est possible aujourd’hui de faire une désinfection avec des filtres à sable construits sur place (système tertiaire), d’installer des systèmes de collection des eaux après traitement et de les diriger vers la rivière des Outaouais ou de construire des unités communautaires des eaux (brutes ou usées). Par contre ces possibilités ... demandent une plus grande responsabilité de la part de la municipalité.
Toutes ces différentes technologies ... ne réduisent pas les surfaces minimales des lots.
Updated 22 August, 2008.